הרהורים בעקבות הפסיקה:
עניינם של הקיבוצים עין כרמל ומעגן מיכאל
מאת
צפריר בן אור, עו"ד
עובדות
מרבית הקיבוצים בישראל הינם `קיבוצים מתחדשים`. המשמעות היא שברוב המקרים הקיבוץ יוזם את הסדרת תוכנית המתאר שלו בהתאם לתמ"א 35 ולחברי הקיבוץ הוקנו, לכל הפחות, זכויות חוזיות (מעין קנייניות) בבתיהם ("שיוך דירות" בשפה המדוברת).
כמו כן, בדרך כלל, קיבוצים אלה קולטים משפחות לחברות בקיבוץ (בני משק וכאלו שאינם בעלי זיקה משפחתית לקיבוץ), כאשר אחד מתנאי הקבלה הינו בניית בית חדש, על חשבון המשפחה הנקלטת, שכן הקיבוצים אינם יכולים להרשות לעצמם לממן הוצאה שכזו מבחינה כלכלית.
כתוצאה ממהלכים אלו, קיים לכאורה פוטנציאל משמעותי ביותר לגביית היטלי השבחה מהחברים המצטרפים לקיבוצים המתחדשים.
משרד הפנים נמנע באופן, שיטתי בדומה לגורמי ממשל אחרים, מלפרסם חוות דעת משפטית ברורה ומחייבת (אותו ולשיטתו) באשר לשאלת החבות בהיטל ההשבחה של הקיבוצים (כאגודות שיתופיות) ושל חברי הקיבוצים (כפרטים). למותר לציין, שאין גם חקיקה (חוק ראשי או תקנות) קונקרטית בנושא זה ולמעשה, מדובר בזירה פרוצה.
כך נוצר מצב בו ישנן רשויות (וועדות מקומיות לתכנון ובנייה) שאינן גובות היטל השבחה מחברי קיבוץ אלא במידה שיש גבייה על פי הדין בסקטור העירוני (כלומר הן מחילות את הזכאות לפטור עד 140 מ"ר לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "סעיף 19(ג)(1) לחוק"), גם על חברי קיבוצים), ויש רשויות שמגיעות להסדרים עם קיבוציהן וחבריהן. לצד אלו פועלת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף כרמל, וועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז צפון המשמשת כערכאת ערעור על שומות היטל השבחה שעורכת הוועדה המקומית חוף הכרמל.
במועצה האזורית חוף כרמל ישנם, בין היתר, שמונה קיבוצים (שדות ים, מעגן מיכאל, מעין צבי, בית אורן, נחשולים, עין כרמל נווה ים והחותרים), מתוכם קיבוץ אחד שיתופי (מעגן מיכאל), אחד בתהליכי הפיכה לקיבוץ מתחדש (שדות ים) וששת הנותרים הם קיבוצים מתחדשים.
הדיון בערר בעניין מעגן מיכאל נסב על 16 יחידות דיור והדיון בערר בעניין עין כרמל נסב על 60 יחידות דיור.
סך כל פוטנציאל הבנייה של יחידות דיור בקיבוצים מתחדשים המשתייכים למועצה האזורית חוף כרמל, על ידי חברים חדשים ועל חשבונם, עומד על למעלה מ- 1000 יחידות דיור, וסך כל פוטנציאל הבנייה של יחידות דיור בקיבוצים שיתופיים בחוף כרמל לא עולה על כמה עשרות, לכל היותר, שכן כאמור, הקיבוץ השיתופי היחיד הינו מעגן מיכאל.
פוטנציאל הגבייה בגין היטל ההשבחה לבתים שהיקף הבנייה בהם הינו עד 140 מ"ר (היינו גביית היטל השבחה על בנייה שאזרח עירוני לא משלם עליה היטל השבחה, כלומר כאלה הנופלים תחת הפטור החל לפי סעיף 19(ג)(1) לחוק) עומד בממוצע על כ-70,000 ש"ח ליחידת דיור.
מכאן שפוטנציאל ההכנסה של הוועדה המקומית מהיטלי השבחה שייגבו מחברי קיבוצים ומהקיבוצים מתחדשים, בהנחה שהיא איננה מכירה בקיומו של פטור עד 140 מ"ר לחברי קיבוץ, עומד על למעלה מ-70 מיליון ש"ח, וזאת, כאמור, רק בגין הבנייה שלגביה קובע הדין, כי לאזרחי ישראל מגיע פטור מטעמים סוציאליים. בנוסף לכך, קיים פוטנציאל גבייה נוסף, נמוך יותר, בגובה היטל ההשבחה בגין בנייה בהיקף של למעלה מ-140 מ"ר שכן, ממוצע הבנייה החדשה עומד על כ-160 מ"ר. ביחס לכל אלה, פוטנציאל הגבייה של היטל השבחה בקיבוץ מעגן מיכאל בטל בשישים.
ועדת הערר של משרד הפנים במחוז חיפה קבעה, כי חברי הקיבוץ עין כרמל חייבים בתשלום היטלי השבחה עבור מלוא קיבולת הבנייה היינו, החל מהמטר הראשון וללא זכאות לפטור כלשהו ואילו חברי הקיבוץ השיתופי, מעגן מיכאל, אינם חייבים בתשלום היטל ההשבחה (כל עוד נותר הקיבוץ שיתופי).
פסק הדין בעניין נווה שלום
כללי
נווה שלום הינו יישוב שיתופי בו מתגוררים בצוותא יהודים וערבים. היישוב בנה 8 יחידות דיור לחבריו. בית המשפט העליון הפך את פסיקות בתי המשפט המחוזי והשלום וקבע, כי הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לחוק לא יחול על הישוב נווה שלום (להלן:"הלכת נווה שלום")
עמדת בית המשפט המחוזי
בית המשפט המחוזי, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים על פסק הדין בבית משפט השלום, קבע, כי יש להחיל את הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לחוק על בניית 8 יחידות הדיור, שכן תנאי הסעיף מתקיימים במלואם כדלקמן:
(1) הדירות מהוות דירות מגורים.
(2) תושבי היישוב הינם בחזקת "ברי-רשות", המחזיקים "למעשה" במקרקעין.
(3) הדירות עתידות לשמש למגורי התושבים, היינו כל חבר אגודה "מחזיק" בדירתו.
(4) המשיבה (נווה שלום) הגישה את הבקשה להיתר עבור "המחזיקים" וזאת מכוח הזיקה הקיימת ביניהם, שהיא זיקה המקימה "נסיבות מיוחדות" ומשום כך ניתן לראותה כידם הארוכה של המתיישבים.
(5) כמו כן הדגיש בית המשפט המחוזי, כי הפטור נועד להקל על מצוקת המגורים בישראל וכי אין ממש בחשש, שמתן פטור למשיבה יפתח פתח לעשיית שימוש בסעיף זה כמפלט מס לקבלנים הבונים פרויקטים למגורים, וזאת על רקע הנסיבות המיוחדות המתעוררות במקרה ספציפי זה, כמפורט לעיל, קרי, יחסי היישוב וחבריו המחזיקים בדירותיהם.
בית המשפט המחוזי הוסיף והבהיר, כי פטור שכזה איננו פטור גורף לכל חברה שהיא המבקשת פטור מהיטל השבחה עבור דיירים שאין בינם לבין החברה (המבקשת את הפטור) ולא כלום – ואלו רוב רובם של המקרים.
כלומר, בית המשפט המחוזי קבע, כי קיימים יחסים מיוחדים בין היישוב לבין חבריו המצדיקים את מתן הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לחוק. בית המשפט מבחין יחסים אלו מיחסי קבלן-רוכשי דירות, ומגדיר אותם כיחסים שקיימים לגביהם "נסיבות מיוחדות" שראוי להחיל עליהם את הפטור לפי לסעיף 19(ג)(1) לחוק, בנסיבות בהן היישוב מהווה "יד ארוכה" של חבריו.
עמדת בית המשפט העליון
בית המשפט העליון לא דחה את הבחנתו והכרעתו של בית המשפט המחוזי בכל הנוגע לנסיבות המיוחדות הקיימות ביחסים שבין היישוב לבין חבריו, אלא קבע, שלא הוכח שנסיבות מיוחדות אלו מתקיימות בעניין נווה שלום.
בית המשפט העליון מחזק את האפשרות לקבלת פטור לפי סעיף 19(ג)(1) לחוק גם במקרה של בנייה חדשה (להבדיל מתוספת לבית מגורים חדש), אך עומד בבהירות על הצורך למנוע את ניצול הפטור למטרות מסחריות ולהגביל את השימוש בו אך ורק למי שהפטור דרוש לו או לקרובו לשימוש עצמי כפתרון דיור.?
על רקע דברים אלו קבע בית המשפט העליון, כי מכיוון שחברי האגודה נווה שלום מתגוררים בדירות כברי-רשות בלבד (על פי רשימת העובדות המוסכמות), הרי בכך בלבד, לא הוכחה הזהות בין החייבת בהיטל, שהיא החוכרת (האגודה השיתופית), לבין חברי האגודה, המחזיקים.
בית המשפט העליון קבע, כי אין מניעה להחלת הפטור על "בנייה חדשה", היינו "… על קרקע שקודם לא שימשה למגורי המחזיק או קרובו…"
בכך מוטט בית המשפט העליון את תיאוריית "המועד הקובע" לתוכנית מתאר של ועדת הערר מחוז חיפה (בעניין עין כרמל, כמפורט להלן), עוד בטרם זו באה לעולם.
על פי תיאוריית "המועד הקובע" של ועדת הערר, בעת שאושרה תוכנית המתאר המפורטת של עין כרמל (שמכוחה נוצרה ההשבחה), החברים שהוצאו להם שומות היטל השבחה אינם יכולים ליהנות מהפטור שכן, במועד הקובע לא הייתה להם כל זיקה למקרקעין. אבל מכיוון שקיבוץ עין כרמל קבע את "היום הקובע" לעניין שיוך הדירות עוד קודם לאישור תוכנית המתאר, ממילא משאושרה תוכנית המתאר, כבר הועברו ברמה העקרונית הזכויות מהקיבוץ לחברים, ותיקים כחדשים. זכות עקרונית זו היא המקבילה לאמירתו של בית המשפט העליון בדבר ה"בנייה החדשה" (והיחסים המיוחדים) כאמור.
לאחר מכן פנה בית המשפט העליון לניתוח מערכת היחסים שבין היישוב לבין המתיישבים.
בשונה מבית המשפט המחוזי, קבע בית המשפט העליון, כי יסוד הזהות בין חוכר המקרקעין לבין המחזיק בהם לא מתקיים, דהיינו, לא הוכח שחברי היישוב (המחזיקים) הם גם בעלי הזכויות בדירות.
בעוד שבית המשפט המחוזי הסתפק לצרכי הפטור בראיית היישוב כזרועם הארוכה של המתיישבים ולכן קבע כי קיימת זהות, בית המשפט העליון קבע, כי לא קיימת זהות בין החוכר לבין המחזיק וזאת מכוח העובדות המוסכמות שבין הצדדים, שכן במסגרתן לא הוצגו בפניו ראיות בקשר למהותה של מערכת היחסים בין היישוב לבין המתיישב בכל הנוגע לסוגיית המחזיק ובעלי הזכויות.
לסיכום, הלכת נווה שלום כפי שמשתקפת מפסיקת בית המשפט המחוזי ומפסיקת בית המשפט העליון קובעת, כי במקום בו הקיבוץ או היישוב בונה דירות לחבריו ויוכח כי קיימות נסיבות מיוחדות במערכת היחסים בין היישוב לבין חבריו, באופן בו מתקיימת זהות בין המחזיק בדירה לבין בעל הזכויות בה, כך שהיישוב מהווה זרועם הארוכה של המתיישבים, יחול הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לחוק. היכן שלא הוכח קיומן של נסיבות מיוחדות בקשר למערכת יחסים זו – לא יחול הפטור הנ"ל.
פסיקות ועדת הערר
העובדות בעניין עין כרמל
מדובר בכ-60 משפחות חדשות שבונות את ביתן בקיבוץ, על חשבונן, על מגרש מגורים מוגדר במסגרת הסכם בינן לבין הקיבוץ לפיו, מלוא "הזכויות במקרקעין" במגרש ובבית מועברות מהקיבוץ למשפחות. יצוין, כי הסכם חכירה מהוון לדורות בין המשפחות לבין המינהל טרם נחתם, בהיעדר הסדר בתוקף המאפשר זאת (החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל קיבלה תוקף בהכרעת בג"ץ לפני כמה שבועות, אך טרם תורגמה להסדר מתפקד בפועל). לאור זאת נטען, כי ישנה זהות מלאה בין המחזיקים במקרקעין לבין בעלי הזכויות בו, חברי הקיבוץ הבונים את ביתם.
נבהיר, כי מינהל מקרקעי ישראל ורשות המסים דורשים מקיבוצים המקדמים מהלכים של שיוך דירות לחבריהם, לחתום על הסכם עם חבריהם בדבר העברת הזכויות. הסכם זה מדווח כדין לרשות המסים ולאחר מכן, מתחיל שלב העבודה על חתימת הסכמי החכירה עם מינהל מקרקעי ישראל. השלב שעד הדיווח לרשות המסים (כולל) נקרא בשפה המקצועית "השיוך החוזי", ושלב ההתנהלות מול מינהל מקרקעי ישראל נקרא "השיוך הקנייני". בעניינם של חברי עין כרמל התקיים השיוך החוזי.
על רקע זהות זו, ומכיוון שמשמעות זהות זו היא שהתבצעה עסקה במקרקעין, פעלו הקיבוץ והמשפחות בהתאם לחוק ודיווחו על קיומה של עסקה במקרקעין לרשות המסים.
פסק הדין בעניין עין כרמל
ועדת הערר יצרה בפסק הדין בעניין עין כרמל את הקונסטרוקציה הבאה:
- פסק הדין בעניין נווה שלום קובע, כי כאשר אין זהות בין בעל הזכויות, שהוא החייב בהיטל השבחה, לבין המחזיק בדירה, לא ניתן לתת את הפטור.
- החבות בהיטל השבחה נוצרת בעת אישור תוכנית המתאר (להלן: "המועד הקובע"). לפיכך, מי שחייב בתשלום היטל ההשבחה הוא בעל הזכויות בקרקע במועד הקובע.
- מכיוון שהחברים (חברי עין כרמל) שהצטרפו לערר, לא היו חברים בקיבוץ עין כרמל במועד הקובע, הוא מועד אישור התוכנית שיצרה את ההשבחה, אין לתת להם פטור.
ועדת הערר הוסיפה וציינה את הדברים הבאים הנובעים מפסיקתה:
- תוצאת פסיקתה מביאה לכך שמגזר מסוים (חברי קיבוץ "אחרי היום הקובע"), יחיד מסוגו בישראל, לא זכאי לפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לחוק.
- זאת ועוד, עקב פסיקת ועדת הערר, ובהיעדר הזכאות לפטור, מגזר זה חשוף גם למצב של תשלום כפל מס: פעם ראשונה בגין היטל ההשבחה ופעם שנייה – כאשר יופנו החברים למינהל וזה יגבה תוספת של 10% מדמי החכירה ויעביר אותם לרשות המקומית, חלף היטל השבחה.
יצוין, כי בצעד חריג למדי, הוועדה עצמה, שחשה אי נוחות מתוצאת פסיקתה הפנתה את העוררים להמשיך בדרך הערעור עד לבית המשפט העליון.
התייחסות ועדת הערר לפסק הדין נווה שלום
לדברי בית המשפט העליון הוועדה התעלמה לחלוטין מהבסיס בעניין נווה שלום, בקשר לבירור הפן העובדתי של יחסי היישוב וחבריו, המשמש בסיס לאותם "יחסים מיוחדים".
בכל הנוגע לשאלה האם קיימות נסיבות מיוחדות ביחסים שבין היישוב לבין המתיישבים. הוועדה גם מרוקנת מתוכן את אמירתו של בית המשפט לעניין זה שהפטור לפי סעיף
19(ג)(1) לחוק יכול להינתן גם בגין בנייה חדשה, בכך שהיא יוצרת את קונסטרוקציית "המועד הקובע" (של אישור התוכנית המשביחה, כאמור).
יותר מכך, הוועדה מפרשת את אמירתו של בית המשפט העליון בהקשר זה באופן הפוך ממה שהתכוון לו.
שורש טעותה של ועדת הערר בפסיקתה בעניין עין כרמל טמון בכך שהיא שללה על הסף קיומם של יחסים מיוחדים בין חברי הקיבוץ לבין הקיבוץ.
היא יצרה הבחנה מלאכותית ושגויה לגבי המועד הקובע, הוא מועד אישור התוכנית המשביחה, וקבעה, כי מי שהתקבל לחברות בקיבוץ לאחר מועד זה, לא זכאי לפטור בגין בניית ביתו. הוועדה לא הביאה בחשבון את העובדות והראיות המצביעות על זהות בין בעלי הזכויות בקרקע לבין המחזיקים בה, ודחתה טענה זו מבלי לדון בה ומבלי לנמק את דחייתה.
לגישה זו אין סימוכין בפסיקה או בחקיקה והיא אף לא עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון בעניין נווה שלום לפיה, אין מניעה שהפטור יחול גם כאשר מדובר במצב שהבנייה תהא בנייה חדשה על קרקע שקודם לכן לא שימשה למגורי המחזיק או קרובו.
יותר מזה, היא התעלמה מהעובדה שבקיבוץ עין כרמל קיים "יום קובע", יום שיוך הדירות (שמשמעותו שינוי משפטי יסודי של היחס שבין החברים לבין הקיבוץ) שנוצר טרם "המועד הקובע" – מועד אישור התוכנית המשביחה. ואם כך, הוועדה שגתה ביתר שאת: היום הקובע לשיוך דירות צריך לגבור על המועד הקובע לעניין התוכנית המשביחה, היינו, מערכת היחסים המיוחדת הן קונספטואלית והן קונקרטית, שבמסגרתה הקיבוץ בנה דירות לחברים שהזכויות כבר הועברו להם, התקיימה כבר בעת המועד הקובע של התוכנית המשביחה.
לא למותר לציין, כי אנו רואים סימוכין לכך שמדובר בפסיקה שגויה מעצם דברי הוועדה עצמה, שרואה כיצד פסיקתה יוצרת שני עיוותים קשים וחמורים כאמור לעיל: סקטור מסוים ומוגדר של אזרחי מדינה מופלה לרעה בכך שאינו זכאי לפטור מהיטל השבחה וחשיפת אותו הסקטור ממש למצב של תשלום כפל מס.
העובדות שהובאו בפני הוועדה בקשר לזהות שבין בעל הזכויות לבין המחזיק, וזאת במסגרת היחסים המיוחדים בין היישוב ומתיישביו, לא הובאו בחשבון על ידי הוועדה והיא דחתה את הטענה בעניין זה, מבלי שהתעמקה בו ומבלי שנימקה את אופן התייחסותה.
פסק הדין בעניין מעגן מיכאל
הקיבוץ הקים 16 יחידות דיור לחבריו. בעל הזכויות בדירות ובמקרקעין הינו הקיבוץ ולכן אין חולק על כך כי אין זהות בין בעל הזכויות (הקיבוץ) לבין המחזיק (אותן משפחות שזכו להתגורר בבתים).
בעניין מעגן מיכאל בונה הוועדה את הקונסטרוקציה המשפטית הבאה:
היא קבעה, כי יש להבחין בין חברי קיבוץ מעגן מיכאל לבין חברי היישוב נווה שלום.
לפי הוועדה, לחברי היישוב נווה שלום מעמד של ברי-רשות בדירות ואילו לחברי מעגן מיכאל אין כלל מעמד בדירות, אפילו לא של ברי-רשות.
על בסיס הבחנה זו קבעה הוועדה, כי הקיבוץ (!) מתגורר (!!) בדירות שנבנו ולא החברים, לכן יש זהות בין המחזיק לבין בעל הזכויות בעת אירוע ההשבחה.
אמירת הוועדה כי לחברי קיבוץ מעגן מיכאל אין כלל מעמד בדירותיהם ואילו לחברי נווה שלום מעמד של ברי-רשות הינה טעות משפטית על פני הפסק.
מעמד של בר-רשות הינו המעמד הנחות ביותר במדרג הזכויות במקרקעין. מעמד זה ניתן, בין השאר, לחבר יישוב שיתופי (קיבוץ או יישוב כמו במקרה של נווה שלום), כאשר הזכויות במקרקעין הן של הקיבוץ, ובקיבוץ לא בוצע מהלך של שיוך דירות. מעמדו של חבר הקיבוץ כבר-רשות מעוגן בתקנוני הקיבוצים. מדובר בתקנונים המסורתיים הקרויים כיום "שיתופיים". קיבוץ מעגן מיכאל, בהיותו קיבוץ שיתופי, הינו בעל תקנון שכזה. התקנון קובע, כי לחבר הקיבוץ (השיתופי) מעמד של בר-רשות בדירתו מעצם היותו חבר הקיבוץ (שכן, גם על פי התקנון, לקיבוץ חובה לדאוג למדור לחבר, ומכך נגזר מעמדו
כבר-רשות).
לא פחות חשוב להזכיר, כי הפטור שנתנה הוועדה למעגן מיכאל סותר לחלוטין את פסק הדין בעניין נווה שלום שכן, המשותף בין שני המקרים רב ביותר ובעיקר העובדה, שבשני המקרים אין זהות בין בעל הזכויות (הקיבוץ) לבין המחזיק (החבר), אלא שוועדת הערר לקחה על עצמה, דווקא בעניין זה, להפוך את ההלכה ולקבוע את ה"חידוש" בדבר היעדר מעמד לחבר הקיבוץ בדירתו, כאמור.?
סיכום הביקורת על פסיקת ועדת הערר
ועדת הערר הנכבדה הציגה בפנינו שני "חידושים" משפטיים.
ה"חידוש הראשון"
לחבר קיבוץ בקיבוץ שיתופי אין כלל מעמד בדירתו. זכויותיו לא מגיעות אפילו לגדר "בר- רשות".
ה"חידוש השני"
מועד אישור תוכנית המתאר לפי חוק התכנון והבנייה הוא אירוע בעל משמעות "אידיאולוגית" ששולל ממי שהתקבל לחברות אחרי אותו מועד, זכויות אזרח בסיסיות הניתנות לכל אזרח.
תזכורת בקשר לעובדות:
(1) שני פסקי הדין ניתנו על ידי אותה ועדה;
(2) הם עוסקים בקיבוצים הנמצאים באותו תחום שיפוט של אותה ועדה מקומית לתכנון ובנייה;
(3) התוצאה של פסקי הדין יוצרת פוטנציאל התעשרות של עשרות מיליונים לוועדה המקומית;
(4) הוועדה יצרה שני מעמדות חדשים של אזרחי מדינת ישראל, שלא היו מוכרים קודם לכן:
חבר קיבוץ בקיבוץ שיתופי שכבר איננו בר-רשות במקרקעין, ואין לו מעמד כלל.
חבר בקיבוץ מתחדש, המתקבל לחברות בקיבוצו אחר "המועד הקובע" של אישור תוכנית שלא ייהנה מהפטור לפי סעיף 19(ג)(1) ואף יהא חשוף לסכנת תשלום של כפל מס.
על אף שבעניין נווה שלום ועדת הערר הצהירה כי "ידיה כבולות", היא נהגה הפוך מהאמור בו פעמיים: ראשית, בכך שפטרה את קיבוץ מעגן מיכאל מתשלום היטל השבחה, על אף שמדובר בדיוק באותו עניין שהתברר בעניין נווה שלום. שנית, היא חייבה את הקיבוץ ואת חברי עין כרמל בתשלום היטל השבחה, על אף שבעניינם הוצגה מערכת יחסים מיוחדת, מבוררת, ומוסדרת לרבות בכל הנוגע לזהות שבין בעל הזכויות והמחזיק.
מדובר בתוהו ובוהו משפטי.
לתוהו ובוהו משפטי זה לא הייתה ואין כל הצדקה בפסיקת בית המשפט העליון בכלל, ובעניין נווה שלום בפרט. לדעת כותב שורות אלו, התוצאה הסבירה היחידה אליה ניתן היה להגיע בנסיבות העניין היא: הואיל שבקיבוץ המתחדש (עין כרמל לצורך דיון זה) מתקיים הליך המבטא יחסים מיוחדים בקשר להעברת זכויות קנייניות ייחודיות ומורכבות, של שיוך זכויות בדירות מגורים, אזי בבוא העת (כאשר יופנו החברים למינהל מקרקעי ישראל, וזאת כאשר ישלים המינהל ההכנות), וככל שקמה חבות בתשלום היטל השבחה, יעביר המינהל חלף היטל השבחה בשיעור של 10% מהגבייה לרשות המקומית.